本日の一冊
不動産投資初心者のお悩みランキング上位に食い込むであろう「何に投資するか問題」。
不動産投資と一口に言っても、マンション1棟、アパート1棟、戸建、区分マンション投資など様々な投資対象があります。
私の場合ですが、”それぞれの投資対象ごとにどのような収益の上げ方があるか”が見えてこないと、自分の目的にマッチした投資対象が定まらないのかな？と考えて日々不動産投資本を読み漁っています。
そして、本日は区分マンションの儲け方を躍起になって探していた（笑）私にマンション区分投資の一つの型を示してくれた、重松勉さんの著書を紹介したいと思います。
【概要】
お金をたくさん貯めても、使ってしまったら減ってしまいます。貯金は生活の不安を解消する一番の解決方法ではないと考える著者。
もし貯金ではなく、”毎月お金を生み出す収入源”を作ることが出来たら？精神的・時間的・金銭的に余裕のある豊かな老後を過ごすことが出来るかもしれません。
著書は、”毎月お金を生み出す収入源”として、不動産投資による家賃収入を得ることをお勧めしています。
【本書でお勧めされている投資法】
目的：長期安定収入を得ること＝インカムゲインを狙う
手法：東京23区の最寄り駅から徒歩10分以内の中古ワンルームマンションに投資をして、ローンの繰り上げ返済を続ける。
この手法は、短期で経済的自由を実現できるものではありません。しかし、空室が直ぐに埋まるような物件を探して、コツコツ地道に繰り上げ返済を続けていけば、着実に経済的自由に近づいていく手法だと著者は結論付けています。
【都内ワンルーム投資がお勧めな理由】
著者が東京23区のワンルームを推す理由が以下になります。
・空室リスクが低く、人口流入や再開発で盛り上がっているエリアもある
・自己資金が少額で済む
・換金（売却）しやすい
・リスク分散しやすい
・再現性が高い
【成功するためのワンルームの選び方】
★投資利回りをよく検証する
・物件資料に想定利回りが使われている場合、収入の前提となる家賃相場を必ず確認する。
・長期の入居者がいる場合、今現在の賃料相場に引き直し計算する。
・修繕積立金は値上がりすることを考慮。
・入居者がいなければ利回りは机上の空論である
★マンション全体を確認する
・未来の大規模修繕予定の確認
・建物管理会社が発行している「重要事項調査報告書」（不動産会社より取得する）で、管理費や積立 金の滞納状況、過去の修繕履歴を確認。
★はじめての投資用マンションは売主から買うのがおすすめ
・仲介手数料がかからない
・瑕疵担保責任の範囲が、売主が法人（不動産会社）の方が長め（最低限2年）に設定されているケース が多い
★購入後の管理の質によって、将来得られる家賃も変わってくるため、管理会社選びも大切
【不動産融資（レバレッジ）の話】
レバレッジの黄金比率
・ローンのないマンションが2戸、ローンのあるマンションが1戸
・借入比率40％以下を維持した状態
著者は、いったんこの形が出来れば、あとはマンションから得られる家賃収入だけで次々マンションを増やしていくことが可能としています。（資産がどんどん拡大していく）
ではどうやってこの形を作り上げるのか？
物件を賃貸に出すことで、”ローンを入居者と自分の２人の力で返済する”ことができます。これにより、自分一人の力で返済するよりも早く返済を進めることができます。また、自己資金なども投入し、積極的に繰り上げ返済することによりローンのない１戸目を作ります。
一戸目のローンを完済したら、家賃が丸まる入ってきます。その家賃を２戸目の繰り上げ返済に充てます。こうすることで、さらに返済のスピードが加速します。例）35年ローンが10年位で繰り上げ返済できる。
このように、資産から得られる収入で次の資産を買っていく状態を作りあげます。
そして、目指すゴールは借金ゼロになった後、出来るだけ長期で物件を保有し家賃収入を長く安定的に得ることです。
【不動産投資の8大リスクと解決法】
この章では不動産投資の8大リスク（空室・滞納・物件価格の下落….etc)に対する考え方・解決法が記載されています。こうしたリスクを基に、どのような物件を選ぶべきかのヒントが盛り込まれています。
本書をおすすめする方
・区分マンション投資における”収益の上げ方”の一つの型を知りたい方。
・本業の収入が安定しており、コツコツ返済するのが苦にならない方。
・まだ若い方で、少しずつ資産形成したい方。老後資金（長生きリスク）に備えたい方
【感想】
読後の感想としては、「区分マンションを融資引いて購入し、得られるインカムゲインで近い未来にFIRE!」という私の甘い考えを打ち砕いてくださり有難うございます（笑）でした。
以前の記事↓で書いたように、こんな考えで物件探してたら見つからないよね。自分の物件探しの時間は何だったのか…反省w
短期のキャピタルゲインを狙わない限り、重松さんの投資法が示してくれたように、「コツコツ・ゆっくり・賃借人の力も借りて将来のための資産形成」が区分マンション投資の王道のパターンなのかなと思いました。（※ローンのない１戸目を作るまでが中々の修行ですが汗）
目先のFIREのための不動産投資法が流行る中、”焦らず、ゆっくり、着実に”投資する方法の良さもあるなぁと考えさせてもらった一冊となりました。
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